設備点検の意外な落とし穴にご注意。法定点検がよくわからないあなたへ。

設備点検やっていますか？
消防点検·空調フロン点検·建築点検·エレベーター点検·貯水槽清掃·水質検査·雑排水清掃などなど····。ホテル運営すると、設備点検で費用ってかかる。結構かかるなぁ～。と、そんなお悩みありませんか？

まず、オーナーや支配人さんから言われる事は「設備ってよくわからないからよろしくねっ！」と言う話。この様に丸投げで設備点検やっている所。非常に多いです。
また、設備担当者がいるホテルも少なく、担当も兼務が多い状態。なのでホンモクは、もう外部の取引先というより、社内の人に近い！そんな関係性で設備点検をやる事が多いです。

設備点検はとにかく安い所に！と考えるホテルさんもいます。では、どうすれば安く効率的に設備点検すれば良いか？
今日は2つ方法をご紹介します。

方法その①　専門業者に発注する。

消防点検なら町の消防点検会社。空調なら町のエアコン会社。建築点検なら建築会社。と言う形で専門会社さんに【個別】に発注する方法です。
この方法が出来る会社は、社内に【設備管理担当】がいる会社さんです。それで、安く発注する事が可能です。良かったですね。が！ここで落とし穴があります。
これは支配人·オーナー目線の考え方です。実は、専門会社に安く発注しても設備管理担当者の人件費の方が高くつきます。トータルで考えて慎重に検討してください。
ちなみに、この方法は、床面積1万㎡以上の建物や500部屋以上ある超大型のホテル！に向いています。1万㎡以下の建物や建物の構造が複雑ではないホテルは向いていません。
他には、10階までは飲食店、11階以上がホテル！の様に駅ビルの様な複合施設はこの方法を採用した方が良いです。ただし点検時間や事前準備には相当な時間がかかります。専門の設備担当者と打ち合わせを重ねて対応しましょう。

方法その②　建物総合管理会社に委託する。

現在では、主流となっている方法です。ビルメンテナンス会社に委託して、消防点検·空調点検·建築点検と、管理会社がお抱えの専門会社と協力して設備点検をする方法です。これは、オーナーさんからすれば非常に楽です。
貼り紙もやってくれる。点検を忘れていても、事前に準備段取りしてくれて報告書を持ってきてくれる。しかも、丁寧に説明までしてくれる。それでいて高くありません。
相見積もりをするオーナーさんもいます。でも、ほとんど価格は変わりません。1円でも安くしたい！と言うオーナーさんは別ですが、価格がそんなに変わらないなら、信頼できるところにお願いしよう！と言う話が多いです。で、結局、良さそうな会社と交渉して、それなりに金額で契約になります。

ですから、経験上、設備点検の維持管理費にこだわりすぎないことが重要です。オーナーさんからすれば、点検費用よりも是正工事·修理費用を重要視してください。
理由は、世の中、設備工事が出来なくて売りに出しているオーナーさんが沢山いるからです。最初は、5万円10万円ちょっとだけ頑張れば払えるお金で修理可能なんです。けど、これがそのままにしておくと、100万円300万円500万円····。と雪だるま式に膨れ上がります。

ですから、設備点検を安くあげる！と言うより工事費用を安く抑える！と言う考え方で管理した方が良いです。
また、工事を点検会社以外に発注すると管理会社は嫌がります。私達もそうですけど、最終的には管理を外させてもらう事もあります。理由は、オーナーの代わりに管理しているのに工事は別会社に出す。けど、緊急対応だけはやって欲しい。では、設備の職人さんも動いてくれません。お金よりも気持ちを優先しています。

ですから、設備管理は、工事を見据えて対応する。そんな会社を選ぶのがお勧めです。
点検·緊急対応·工事と一貫して対応する。長年、設備管理をしていて上手く管理しているオーナーは、業者を使い分けることなく一貫してお願いする方が多いです。

簡単にまとめると
①建物総合管理会社に委託する
②点検・緊急対応・工事と一貫して対応する会社を選ぶ
③毎月の維持管理費用よりも工事費用を積み立てる。

この3つを重視して設備は管理会社に任せた方良いです。当社も設備管理は相場とほぼ変わりません。また、安さよりも「安全·便利さ·スピード」を重視し、営業に支障が出ない様に対応。費用対効果の良い管理を目指しています。

設備は、目先の金額にこだわるのではなく、宿泊者·テナントさんに迷惑が掛からない様に対応する管理会社を選んだ方が、長い目でみると余計な出費がなくなり余計な心配もなくなります。