建物管理とは？

今日は、当社が20年くらいやっている
建物管理の仕事についてお話しします。

まず、不動産と聞くと、
どんな仕事をイメージしますか？？

一番身近な例だと、
・部屋を借りる。
・家を買う。

このイメージが近いのではないでしょうか？？

大学生になって初めて一人暮らしする時、
不動産屋さんに行って部屋を案内して貰った。

結婚して、子供が出来て、
家を買う時に地元の不動産屋さんに行った。

そんなくらいではないでしょうか？

実は、
・部屋を借りる。貸す。
・家を買う。

だけが不動産屋さんではありません。

もう1つ仕事があります。

それが、
建物管理の仕事なんです。

実は、不動産の仕事で重要なのが、
建物を維持管理する仕事です。
仕事自体は地味でコツコツやる仕事です。

けど、絶対に必要な仕事！と断言できます。

少し考えてみて下さい。

購入したマンションが汚かったら？
借りた部屋が汚いままだったら？
庭に雑草が生えていたら？
お湯が出なかったら？？

新築の時は良いんです。
特に問題も起きないから。

けど、10年20年経つと、
建物も古くなってきます。

で、あちこち壊れて使えなくなってしまう。
最終的には手に負えない位になる。

だから、メンテナンスが大事！
維持管理しないとダメですよね。

では、ここで
建物管理＝メンテナンスの仕事
を少し詳しく説明します。

建物メンテナンスの仕事は、
大きく分けて3つあります。

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１， 清掃管理
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一番わかりやすいのが、マンションです。

マンションの入口やゴミ置き場。
共用廊下や集会場は、誰も清掃しない。

だから、管理組合費を出しあって、
清掃員を採用してお掃除する。

アパートも同じです。
駐車場の所やアパート裏の草取りもします。

もっと専門的な話しになると、
ケルヒャーのような高圧洗浄機を使って
床の汚れを水のチカラで落とす仕事もある。

タワーマンションでは、ガラス清掃も実施します。

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２， 設備管理
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設備と聞くと、なじみがないかもしれません。
設備とは、水道・エアコン・電気・ガスの事。

実は、設備は、法律で点検する回数が決まっている。
一番身近な例だと、小学校の消防訓練です。

あれが、法律で年2回やらないといけません。
と決まっているから消防訓練を小学校でやります。

建物を安全に使えるようにする為に
設備点検を年1回から2回ほど実施します。

詳しい例を話すと、
・消防設備点検
・貯水槽清掃
・受変電設備点検
・空気環境測定
・害虫防除の点検
・エアコン設備点検
・自家発電設備点検
・配水管洗浄

になります。

多くの人が使う建物では、
様々な点検があります。

ホテルで3000㎡を超える建物になると、
10個くらいは点検や設備清掃を実施します。

なので、毎月何かしらの点検を実施してます。

人間ドッグの様に色々な設備で点検する事で、
安全に快適に過ごせるようになっています。

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３， 工事
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工事は、大きく分けて３つあります。

１つは、内装工事です。

1つ例をあげましょう。

以前は、１Rマンションだと、
ユニットバスが人気でした、
しかし、今はお風呂トイレ別です。

でも、30年くらいのマンションでは、
ほぼユニットバスで作ってあります。

なので、改修工事＝リノベが必要です。

2つ目が、設備工事です。

設備工事の主な工事は、
電気・水道・消防・エアコン工事です。

電気工事は、
LED照明から始まってコンセントの取り付け。
最も大掛かりな電気工事になると、
電気を供給する受変電設備工事があります。

水道工事では、
配水管の修理工事からポンプ交換工事。
大きな工事では、貯水槽の交換工事です。

消防工事では、
消火器の交換から感知器の交換工事。
音響設備の交換工事があります。

エアコン工事では、
エアコン洗浄から修理工事。
エアコン取替工事があります。

３つ目が、建築工事です。

建築工事は、主に大規模改修工事。
要は、外壁の防水工事のことです。

マンションは、ほぼ10年20年経過している。
もっと行くと、30年40年のマンションもあります。

マンションも雨風に長年当たっていると、
亀裂が入ったり、ひび割れして、
雨がコンクリートの中に入ってくるんです。

そうすると、
コンクリートはアルカリ性です。雨は酸性。
中和して、コンクリートが弱くなるんですね。

だから、雨とか入って、建物がダメにならない様に
亀裂が入ったところやひび割れを補するんです。

このマンションの外壁工事をしないといけません。

このように、
建物メンテナンス＝建物管理は、
建築して、建物を使い始めてからが勝負。

新品のまま維持管理できるか。
問題を起こさないで対応できるか。
収益が上がる様に計画出来るか？
を考えながら仕事します。

管理がきちんとした建物は、
余計なコストがかかりません。
予測もしない大きな出費もない。

計画的すればするほど、
コストも安くなるし、
オーナーとしても安心していられる。


維持管理を怠ると、
ランニングコストが掛かって、
不動産が負動産に変わります。

常に手入れを怠らない。
手塩にかけて建物を維持すると
安定した収益だけではなく、
みんなから喜ばれる建物になります。